L’investissement locatif Pinel sera-t-il impacté par le durcissement des conditions d’emprunt ?

En 2019, la poursuite de la baisse du taux du crédit immobilier a fait sensation, avec des intérêts moyens qui sont passés en dessous de la barre des 1.15 % bruts (sans assurance emprunteur).

En ce début d’année 2020, il n’existe pas encore de signe d’un essoufflement de la tendance, cependant, certaines banques ont pu commencer à craindre un emballement du secteur. Ainsi, ces organismes de crédit ont renforcé les conditions éligibilité préalables à l’octroi d’un prêt immobilier. Qu’en est-il concrètement ? Et est-ce que ce renforcement est susceptible de ralentir l’investissement locatif, dans le cadre de la Loi Pinel ?

Les conditions d’emprunt : ce qui change en 2020

Les taux historiquement bas du crédit immobilier incitent logiquement à recourir à un emprunt, mais cette situation peut générer un trop grand afflux de particuliers. Les restrictions décidées par les banques ont pour objectif de limiter les risques d’envolée, et donc de bulle immobilière, mais plus simplement, de s’assurer que leurs clients ne se retrouvent pas en situation de surendettement. Selon un article du journal Le Monde , le nombre de crédits immobiliers accordés en 2019 a augmenté de 21%, une croissance considérable.

Les organismes de crédit réclament désormais davantage d’apport personnel, ce qui était auparavant surtout le cas des banques en ligne. L’endettement ne peut plus dépasser une durée de 25 ans, tandis que le taux d’endettement est plafonné à 33% des revenus des particuliers emprunteurs. De récents articles suggèrent que ces mesures peuvent entraîner une baisse de 10% du nombre d’emprunteurs. L’économiste Michel Mouillart, cité par Le Monde, estime à 150 000 le nombre de ménages pouvant être privés de crédit immobilier en 2020.

Or, il est souvent impossible d’investir dans l’immobilier locatif sans avoir recours à un prêt, surtout lorsqu’il s’agit de résidences ou d’appartements neufs. C’est en cela qu’un certain nombre d’experts mais aussi de particuliers peuvent craindre de voir leur projet contrarié par ces restrictions de la part des banques.

Quel impact sur La Loi Pinel 2020 ?

Pour rappel, la Loi Pinel concerne les particuliers qui désirent acheter un logement neuf pour le louer pendant 6, 9 ou 12 ans. Ces particuliers peuvent bénéficier d’une réduction d’impôts, par la biais d’un abattement fiscal, à hauteur de 12, 18 ou 21% du prix du logement, selon la durée de l’ouverture à la location. Cette réduction est cependant limitée à 5500 euros/m², ainsi, elle ne sera pas toujours accessible en Île-de-France, Paris ayant dépassé la barre de 10 000 euros/m² en septembre dernier.

L’immobilier neuf présente des avantages non-négligeables (normes d’isolation, peu ou pas de travaux d’aménagement…), ainsi, la Loi Pinel a pour objectif d’encourager l’investissement dans ce type de bien.

Le dispositif est particulièrement avantageux si vous envisagez de mettre un logement neuf en location sur une durée d’au moins 9 ans. L’immobilier neuf offrant généralement plus de garanties par rapport à l’ancien, votre projet sera davantage pris en considération par les banques au moment de décider de l’octroi ou non de votre crédit. Ainsi, la possibilité de bénéficier du dispositif Pinel peut accroître vos chances de signer un contrat de prêt immobilier. L’habitat ancien sera donc davantage touché que le neuf par le renforcement des critères d’éligibilité décidé par les banques françaises.